9 טעויות במכירת דירה ואיך להימנע מהן

לפני שמתחילים: שלוש החלטות

לפני שמפרסמים מודעה כדאי לענות על שלוש שאלות
הן קובעות כמעט את כל השאר

• מתי אתם צריכים את הכסף?
  מי שקונה דירה אחרת צריך לתאם בין שתי העסקאות
• מה המחיר המינימלי שתסכימו לקבל?
  קובעים אותו מראש, כשאין עדיין לחץ
• מוכרים לבד או עם מתווך?
  שתי הדרכים אפשריות, ולכל אחת מחיר אחר בזמן ובכסף

טעות 1: לתמחר את הדירה גבוה מדי

זו הטעות הכי נפוצה
מוכרים חושבים שאפשר תמיד להוריד אחר כך

אבל דירה שיושבת בפרסום הרבה זמן נשרפת
קונים מתחילים לשאול מה הבעיה בה, והמחיר הסופי יוצא נמוך יותר

מה עושים במקום:

• בודקים עסקאות שנסגרו באמת באזור, לא מחירים של מודעות
• משווים לדירות באותו גודל, קומה ומצב
• קובעים מחיר עם מרווח קטן למשא ומתן

לבדיקה: כמה שווה הדירה שלי?

טעות 2: לא לבדוק את המצב המשפטי של הדירה מראש

הרבה מוכרים מגלים בעיות רק כשהקונה כבר עם עורך דין
ואז העסקה נתקעת או המחיר יורד

מה כדאי לבדוק לפני שמפרסמים:

• נסח טאבו עדכני: שם הבעלים, שעבודים והערות אזהרה
• שהשטח הרשום תואם למה שאתם מפרסמים
• חניה ומחסן: האם הם רשומים על שם הדירה
• חובות לעירייה או לוועד הבית
• בנייה בלי היתר: מרפסת סגורה, חדר שנוסף או גלריה

בעיה שמגלים מראש פותרים בשקט
בעיה שהקונה מגלה הופכת לקלף במשא ומתן נגדכם

טעות 3: להזניח את המראה והתמונות

רוב הקונים מחליטים אם לבוא לראות את הדירה לפי התמונות
תמונה חשוכה או דירה מבולגנת מורידות פניות

• מפנים חפצים אישיים ועומס
• מתקנים דברים קטנים: ברז מטפטף, נורה שרופה, צבע מתקלף
• מצלמים ביום, עם וילונות פתוחים
• מכינים תוכנית של הדירה עם מידות

טעות 4: לשווק רק במקום אחד

מודעה אחת באתר אחד לא מספיקה
הקונה המתאים יכול להיות בכלל במקום אחר

שיווק טוב משלב כמה ערוצים יחד:

• אתרי נדל״ן
• רשתות חברתיות וקבוצות שכונתיות
• שלט על הבניין
• מאגר הקונים של המתווך

טעות 5: לנהל משא ומתן מתוך רגש או לחץ

מוכר שכבר קנה דירה חדשה ולחוץ בזמן מוותר מהר מדי
מוכר שנעלב מהצעה נמוכה מפספס קונה רציני

• קובעים מראש מה המחיר המינימלי שאתם מוכנים לקבל
• בודקים שהקונה באמת יכול לממן, למשל שיש לו אישור עקרוני
• לא חותמים על זיכרון דברים לפני שעורך דין עבר עליו

זיכרון דברים חתום יכול להיות מחייב
גם אם כתוב עליו שזה רק טיוטה

טעות 6: לשכוח את מס השבח

מס שבח הוא מס על הרווח במכירה
הוא יכול להיות סכום גדול, ויש מקרים שבהם מגיע פטור מלא

מה חשוב לדעת לפי המידע שמפורסם באתר כל זכות:

• את המכירה מדווחים לרשות המסים תוך 30 יום מהחתימה
• את המס עצמו משלמים בדרך כלל תוך 60 יום
• שיעור המס הוא 25% מהרווח הריאלי, עם חישוב מיוחד לדירות ותיקות

מתי יש פטור על דירה יחידה?

• הדירה בבעלותכם לפחות 18 חודשים
• ביום המכירה אין לכם דירה נוספת
• יש תקרה לשווי הדירה שמקבלת פטור
  בשנים 2024 עד 2027 היא 5,008,000 ₪

מי שקנה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה מקבל זמן מוגבל למכור
הזמן הזה השתנה בשנים האחרונות, ולכן שווה לבדוק מראש עם עורך דין או רואה חשבון

טעות 7: להתעלם מהיטל השבחה

היטל השבחה משלמים לעירייה כשתוכנית בנייה העלתה את שווי הנכס
בדרך כלל המוכר הוא זה שמשלם אותו, בזמן המכירה

בלי לסגור את היטל ההשבחה אי אפשר להעביר את הדירה בטאבו
לכן כדאי לבדוק מול העירייה כבר בהתחלה אם יש היטל ומה הסכום
ואם הסכום נראה גבוה, אפשר להגיש השגה

טעות 8: למכור דירה עם משכנתא בלי להתכונן

מוכרים הרבה דירות עם משכנתא, וזה לגמרי בסדר
אבל צריך לדעת כמה בדיוק נשאר לשלם לבנק

• מבקשים מהבנק מכתב כוונות עם היתרה לסילוק
• בודקים כמה תהיה עמלת הפירעון המוקדם
• מתאמים עם הקונה שחלק מהכסף ישולם ישר לבנק

מי שמתכנן לקנות דירה אחרת יכול לפעמים לגרור את המשכנתא לדירה החדשה
שווה לבדוק את זה לפני שמחליטים

טעות 9: לבחור מתווך בלי לבדוק

מתווך טוב שווה כסף
מתווך לא מתאים יכול לעכב את המכירה בחודשים

• בודקים שיש לו רישיון תיווך בתוקף
• שואלים כמה דירות דומות מכר לאחרונה באזור
• מבקשים תוכנית שיווק ברורה
• מסכמים בכתב את דמי התיווך ואת תקופת הבלעדיות

לפי חוק המתווכים, דמי תיווך משולמים רק כשיש הזמנה בכתב וחתומה
אז הכול צריך להיות כתוב מראש

רשימת מסמכים למכירת דירה

כשהמסמכים מוכנים, הקונה ועורך הדין שלו מרגישים בטוחים
והעסקה נסגרת מהר יותר

• נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מחברה משכנת או מרשות מקרקעי ישראל
• תוכנית הדירה והיתר בנייה, אם יש
• אישור על היעדר חובות לעירייה ולוועד הבית
• מכתב כוונות מהבנק, אם יש משכנתא
• חוזה הרכישה המקורי שלכם
• אם הדירה בירושה: צו ירושה או צו קיום צוואה

כמה זמן לוקח למכור דירה?

זה תלוי באזור, במחיר ובמצב השוק
דירה במחיר נכון באזור מבוקש יכולה להימכר תוך שבועות
דירה שמתומחרת גבוה יכולה לשבת חודשים

אחרי שמוצאים קונה יש עוד שלבים:

1. משא ומתן ובדיקות של עורך הדין של הקונה
2. חתימה על החוזה
3. הקונה מקבל משכנתא, וזה לוקח בדרך כלל כמה שבועות
4. תשלומים לפי לוח הזמנים בחוזה ומסירת המפתח

שאלות נפוצות

בני מיטוקו

יועץ נדל״ן ומשכנתאות
מלווה משפחות בקנייה, במכירה ובמשכנתא עד המפתח

המידע במדריך כללי ואינו תחליף לייעוץ אישי
תנאים ונהלים יכולים להשתנות בין בנקים ולאורך הזמן